+48 604 731 406
biuro@finanse-dla-ciebie.pl
Poniedziałek - Piątek
9:00 - 20:00
ul. Jana Nowaka-Jeziorańskiego 9/240, 03-984 Warszawa

Kredyt dla deweloperów

Dobre warunki kredytowania wynikające z niskich stóp procentowych i mniejszych kosztów obsługi kredytu, a także wysoka konkurencja na rynku nieruchomości sprawiają, że coraz więcej deweloperów stara się o wsparcie banków przy realizacji swoich inwestycji.

 

 Sposoby finansowania inwestycji

Deweloperzy mogą finansować swoją działalność korzystając z kapitału własnego (np. pieniądze pochodzące z zysków czy emisji akcji) albo cudzego (kredyty i obligacje). Szybkie uzyskanie dużych środków finansowych zapewniają obligacje, jednak nie każdy deweloper się na nie decyduje. Innym (nieco tańszym) rozwiązaniem jest kredyt. Aby go uzyskać trzeba jednak spełnić szereg warunków.

 

Kredyt dla dewelopera

Po boomie mieszkaniowym, który miał swój początek w 2006 r., rozpoczął się powolny regres w sprzedaży nieruchomości. Duży zapas niesprzedanych mieszkań oraz kłopoty finansowe części deweloperów sprawiły, że banki zaczęły ostrożniej podchodzić do finansowania tego sektora rynku. Teraz, aby uzyskać kredyt, deweloper musi spełnić trzy podstawowe wymogi:

  1. Formalnoprawne – nieruchomość musi mieć uporządkowany stan prawny (brak obciążeń hipotecznych czy roszczeń reprywatyzacyjnych). Deweloper musi mieć też pozwolenie na budowę i wykazać gotowość do powołania spółki celowej (jeśli ta jeszcze nie istnieje).
  2. Techniczne – deweloper musi przedstawić projekt architektoniczny wraz z pozytywną oceną jego wykonalności.
  3. Finansowe – wnioskodawca musi mieć dobrze przygotowany budżet projektu, biznesplan oraz dysponować odpowiednim wkładem własnym.

Do niedawna bankom wystarczyło, że deweloper z własnych środków zakupił działkę. Dziś oprócz gruntu wymagany jest też wkład pieniężny wynoszący ok. 25-35% szacowanego kosztu całej inwestycji. Obawiając się niewypłacalności klientów, przed udzieleniem kredytu banki wymagają też określonej przedsprzedaży mieszkań (od ok. 20-25%) albo wynajmu ok. 40% powierzchni (przy obiektach komercyjnych).

Kluczową rolę odgrywa jednak sam projekt. Przed podjęciem decyzji o udzieleniu kredytu bank ocenia jego atrakcyjność pod względem oczekiwanych przychodów (wymagana stopa zwrotu to minimum 21% wartości inwestycji). Ważna jest też ocena zdolności dewelopera do poniesienia nieoczekiwanych wydatków mogących pojawić się podczas realizacji projektu. Główną rolę odgrywa tu wartość mieszkań, co jest oczywiste, bo wpływy z ich sprzedaży służą do spłaty kredytu. Dlatego podczas oceny opłacalności inwestycji bank bierze pod uwagę lokalizację i cenę za metr kwadratowy nieruchomości. Wartość lokali musi być na tyle wysoka, by pokryć koszty spłaty kredytu i utrzymać płynność finansową inwestycji podczas  jej budowy.

Duże znaczenie ma też doświadczenie dewelopera w branży (najlepiej kilkuletnie) oraz pomyślne zakończenie wcześniejszych inwestycji. Przez wzgląd na tzw. ustawę deweloperską, w większym stopniu zabezpieczającą interesy klientów, banki szczególnie sprawdzają wiarygodność wnioskodawcy, a zatem fakt, czy rzetelnie wywiązuje się ze swoich zobowiązań i z sukcesem kończy rozpoczęte projekty inwestycyjne. Z tego względu zdecydowanie łatwiej na uzyskanie atrakcyjnych warunków kredytowania mają duże firmy, które mogą pochwalić się co najmniej kilkoma ukończonymi inwestycjami.

Większe szanse na atrakcyjne finansowanie mają też ci deweloperzy, którzy mogą zabezpieczyć kredyt innymi nieruchomościami.

 

Szanse dla małych firm

Młode firmy, nie mające ugruntowanej pozycji na rynku nieruchomości, są w gorszej sytuacji, niż branżowi giganci. Nie oznacza to jednak, że nie mogą otrzymać atrakcyjnego kredytu. Muszą się jednak liczyć z tym, że wymagania banków w stosunku do nich będą nieco większe.