Ujmowanie leasingu w bilansie zależne jest od tego, czy mamy do czynienia z leasingiem operacyjnym czy finansowym. Rozróżnienie na gruncie ustawy o rachunkowości tych dwóch rodzajów leasingu wcale nie jest takie proste – nie ma bowiem w niej bezpośredniej definicji leasingu jako takiego ani jego rodzajów. Znajdują się za to w ustawie regulacje dotyczące przyjęcia przez dany podmiot obcego środka trwałego albo wartości niematerialnej lub prawnej do użytkowania w ramach zawartej między finansującym a korzystającym odpłatnej umowy na czas określony. Na podstawie zapisów w UoR można stwierdzić, jaki leasing występuje w ramach umowy i jak ująć go prawidłowo w bilansie.
Najbardziej istotną kwestią do rozstrzygnięcia jest to, kto powinien zawierać leasingowane aktywa w bilansie – strona korzystająca ze środka trwałego czy wartości niematerialnej lub prawnej czy strona finansująca? W przypadku leasingu finansowego przedmiot umowy uważany jest za aktywa korzystającego i w związku z tym to on dodaje do bilansu nowy środek trwały czy wartość niematerialną lub prawną pod właściwą kategorią. Zatem leasingobiorca będzie dokonywał odpisów amortyzacyjnych w leasingu finansowym. Zaś leasing operacyjny w bilansie korzystającego nie jest odzwierciedlony, bo leasingowany przedmiot pozostaje własnością finansującego. W związku z tym, nie ma także potrzeby dokonywania amortyzacji. W leasingu operacyjnym to finansujący, czyli leasingodawca, wpisuje przedmiot umowy do bilansu. U korzystającego nie następuje zwiększenie sumy bilansowej po zawarciu umowy leasingu operacyjnego. W księgach wykazywany jest jedynie koszt z tytułu opłacania rat leasingowych, który wpływa na wynik finansowy bieżącego okresu i należny podatek dochodowy.
Ustawa o rachunkowości nie zawiera definicji leasingu operacyjnego ani finansowego – w ogóle nie operuje pojęciem leasing. Skąd zatem wiedzieć, na jaki rodzaj leasingu zawarta została umowa i tym samym, kto powinien dodawać aktywa do bilansu: korzystający czy finansujący? UoR w art. 3 ust. 4 określa warunki, z których co najmniej jeden musi zostać spełniony, aby w świetle przepisów uznać leasing za finansowy. Te warunki to:
Ustawa o rachunkowości zawiera warunki, z których co najmniej jeden musi zostać spełniony, aby zakwalifikować na gruncie prawa umowę leasingu jako finansową. W takiej sytuacji to korzystający dodaje do bilansu leasingowany środek trwały lub wartość niematerialną albo prawną. Jeśli nie ma podstaw do uznania leasingu za finansowy i jest on kwalifikowany jako leasing operacyjny – w bilansie korzystający nie dodaje żadnych zapisów.